העבודה ההיברידית משנה את שוק המשרדים: מה זה אומר על הערים ועל העובדים

לפני מגפת הקורונה, העבודה מהבית הייתה הטבה נדירה, שניתנה לעובדים מעטים ביום אחד בשבוע לכל היותר. המגפה שינתה את התמונה בבת אחת: מיליוני עובדים בעולם, ומאות אלפים בישראל, עברו לעבוד מהבית כמעט בן לילה. כשהמגבלות הוסרו, רבים ציפו לחזרה מלאה למשרדים. זה לא קרה. במקום זאת, התקבע מודל היברידי, שבו עובדים מגיעים למשרד חלק מימות השבוע ועובדים מהבית בשאר הימים. השינוי הזה אינו נוגע רק לשגרת העבודה. יש לו השלכות כלכליות רחבות: על שוק המשרדים, על מרכזי הערים, על התחבורה, על העסקים הקטנים ועל העובדים עצמם.

מה קרה לשוק המשרדים

ההשפעה הישירה ביותר של העבודה ההיברידית היא על הביקוש לשטחי משרדים. כשעובדים מגיעים למשרד שלושה ימים בשבוע במקום חמישה, חברות רבות מגלות שהן זקוקות לפחות שטח. במקום עמדה קבועה לכל עובד, הן עוברות למודל של עמדות משותפות, שבו העובדים מזמינים מקום לפי הצורך.

בערים גדולות בעולם, הדבר הוביל לעלייה בשיעורי התפוסה הפנויה במגדלי משרדים, בעיקר בבניינים ישנים שאינם מציעים את השירותים והאיכות שהעובדים מחפשים כיום. מנגד, בניינים חדשים ואיכותיים, עם שטחים משותפים, מסעדות, חדרי ישיבות מתקדמים ונגישות לתחבורה ציבורית, ממשיכים למשוך ביקוש. התופעה הזו מכונה לעתים מעבר לאיכות: חברות מוכנות לשכור פחות שטח, אבל באיכות גבוהה יותר.

בישראל, שוק המשרדים הושפע גם מגורמים נוספים, כמו המחזוריות של ענף ההייטק והיקף הבנייה החדשה. לכן קשה לבודד את השפעת העבודה ההיברידית, אבל המגמה הכללית של שינוי בצורת השימוש במשרדים מורגשת גם כאן.

מרכזי ערים ושכונות

כשפחות עובדים מגיעים למרכזי העסקים, גם העסקים שסביבם מרגישים זאת. מסעדות צהריים, בתי קפה, מכוני כושר וחנויות שנשענו על קהל העובדים חוו ירידה בהכנסות בימים שבהם המשרדים ריקים יחסית. הדפוס הפך ברור: ימי שלישי ורביעי עמוסים, וימי ראשון וחמישי שקטים יותר, בהתאם לימים שבהם נוהגים העובדים להגיע.

מנגד, שכונות המגורים זכו לחיות חדשות. בתי קפה שכונתיים מלאים בעובדים עם מחשבים ניידים, חללי עבודה משותפים נפתחים גם מחוץ למרכזי הערים, ועסקים מקומיים נהנים מלקוחות שנמצאים בשכונה גם בשעות היום. העבודה ההיברידית העבירה חלק מהפעילות הכלכלית מהמרכז אל הפריפריה העירונית.

ערים רבות בעולם בוחנות כיום כיצד להתאים את עצמן למציאות החדשה, למשל באמצעות הסבה של בנייני משרדים ישנים למגורים, עידוד שימושים מעורבים במרכזי העסקים והשקעה במרחב הציבורי בשכונות.

ההשפעה על התחבורה והדיור

אחד היתרונות המיידיים של העבודה ההיברידית הוא הפחתת העומס בכבישים ובתחבורה הציבורית בימים שבהם רבים עובדים מהבית. עבור העובד, המשמעות היא חיסכון בזמן ובכסף על נסיעות, ואיכות חיים טובה יותר. עבור המשק, הפחתת הגודש עשויה לחסוך עלויות ולהפחית זיהום אוויר, אם כי בימי העבודה במשרד העומס חוזר.

בתחום הדיור, העבודה ההיברידית שינתה את השיקולים של משפחות רבות. כשאין צורך לנסוע למשרד כל יום, המרחק מהעבודה הופך פחות קריטי, וחלק מהמשפחות בוחרות לגור רחוק יותר ממרכז הארץ, במקומות שבהם הדיור זול יותר והדירות גדולות יותר. במקביל, עלה הביקוש לדירות עם חדר נוסף שישמש כחדר עבודה.

יתרונות וחסרונות לעובדים

סקרים רבים בעולם מראים שרוב העובדים שיכולים לעבוד במודל היברידי מעדיפים אותו. היתרונות ברורים: גמישות, חיסכון בזמן נסיעה, יכולת לשלב טוב יותר בין עבודה למשפחה ושקט לעבודה שדורשת ריכוז. לצד זה, יש גם אתגרים:

• תחושת בדידות וניתוק מהצוות, בעיקר אצל עובדים חדשים וצעירים
• קושי בהפרדה בין זמן עבודה לזמן אישי, כשהמשרד נמצא בסלון
• פחות הזדמנויות ללמידה לא פורמלית מעמיתים ותיקים
• חשש שהיעדרות מהמשרד תפגע בסיכויי הקידום
• עלויות נסתרות, כמו חשמל, אינטרנט וריהוט לעבודה מהבית

לכן ארגונים רבים מנסים למצוא את האיזון: ימים קבועים לכל הצוות במשרד, לצד גמישות בשאר הימים.

מה המעסיקים חושבים

העמדות של המעסיקים מגוונות. יש חברות, בעיקר גדולות, שדורשות חזרה מלאה או כמעט מלאה למשרד, בטענה שהעבודה המשותפת מגבירה שיתוף פעולה, חדשנות ותרבות ארגונית. אחרות אימצו את המודל ההיברידי כחלק מהאסטרטגיה שלהן, ורואות בו כלי לגיוס ולשימור עובדים ולחיסכון בעלויות שכירות.

השאלה המרכזית היא פריון: האם עובדים מהבית מפיקים יותר או פחות? המחקרים בנושא אינם חד משמעיים, והתשובה משתנה לפי סוג העבודה, הארגון והעובד. ברור שיש משימות שמתאימות יותר לבית, כמו כתיבה וניתוח, ויש כאלה שמתאימות יותר למשרד, כמו סיעור מוחות וחניכה.

לצד הדיון על פריון, המעסיקים בוחנים גם שיקולים כלכליים ישירים. חברה שמקטינה את שטח המשרדים שלה חוסכת בשכירות, בארנונה, בחשמל ובניקיון, אבל עשויה להשקיע יותר בציוד לעבודה מהבית, באבטחת מידע ובכלים דיגיטליים לשיתוף פעולה. בנוסף, האפשרות לעבוד באופן היברידי מרחיבה את מאגר המועמדים: חברה במרכז הארץ יכולה לגייס עובדים מהצפון ומהדרום, שלא היו מוכנים לנסוע מדי יום. עבור אזורי הפריפריה, זו הזדמנות להשאיר כוח אדם מיומן קרוב לבית.

לאן זה הולך

נראה שהמודל ההיברידי כאן כדי להישאר, גם אם האיזון בין ימי הבית לימי המשרד ימשיך להשתנות. ההשלכות שלו יורגשו עוד שנים ארוכות בתכנון הערים, בשוק הנדל״ן ובאופי העבודה. משרדים יהפכו יותר למקומות מפגש ופחות למקומות עבודה שגרתיים, ושכונות המגורים ימשיכו לקבל תפקיד כלכלי חשוב יותר.

לסיכום, העבודה ההיברידית היא אחת התוצאות הכלכליות המתמשכות של תקופת המגפה. היא משנה את הביקוש למשרדים, מעבירה פעילות מהמרכז לשכונות, משפיעה על החלטות דיור ומציבה בפני עובדים ומעסיקים אתגרים חדשים. מי שמבין את השינויים האלה, בין אם הוא עובד, מעסיק, משקיע או מתכנן עירוני, יוכל להיערך טוב יותר לעולם העבודה של השנים הבאות.